Achat immobilier sans apport : Immerialys répond à vos questions

Publié le : 13 juin 2022


Peut-on encore emprunter sans apport ? Depuis la mise en application de la décision du Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers en janvier 2022, de nombreux prétendants à l’achat immobilier s’interrogent. S’il est de plus en plus difficile à obtenir, le crédit sans apport, ou crédit à 110 % reste possible. Certains profils d’acquéreurs peuvent encore y prétendre, en particulier les jeunes primo accédants. Immerialys vous dit tout.

Qu’est ce qu’un apport personnel ?

L'apport personnel est une somme d’argent dont dispose un acquéreur qui contracte un prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire. Il vient soulager la banque et sert, en règle générale, à payer :

  • le dépôt de garantie ;
  • les frais de notaire ;
  • les frais annexes ;
  • le cautionnement.

Ce type de crédit est également appelé « crédit à 110 % » car l’organisme prêteur finance non seulement les 100 % du montant de l’acquisition, mais aussi les 10 % correspondant aux frais. Pourquoi ce pourcentage ? Parce qu’il correspond au montant de l’apport habituellement réclamé à l’emprunteur.

Qu’est-ce qui change en 2022 ?

La décision du Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) du 29 septembre 2021 relative au prêt immobilier impose de nouvelles contraintes aux établissements de crédit et aux sociétés de financement. Ainsi, depuis le 1er janvier 2022 et afin de prévenir le surendettement des ménages, les banques ont l’obligation d’appliquer :

  • un taux d'endettement ou « taux d’effort » de l’emprunteur plafonné 35 % ;
  • une durée de prêt maximale de 25 ans. 

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Source : Unsplash - Harmen Jelle van Mourik

Quels critères pour obtenir un crédit à 110 % ?

Votre situation professionnelle

Sans surprise, les organismes prêteurs accueilleront plus favorablement la demande de prêt provenant d’un acquéreur en CDI ou d’un titulaire de la fonction publique. Justifier d’une bonne stabilité professionnelle représente un atout évident pour obtenir un crédit immobilier, et à plus forte raison, un prêt financé à 110 %. 

Un diplôme de l’enseignement supérieur sera également un sésame pour l’obtention de ce type de crédit, ainsi que des perspectives d’évolutions professionnelles prometteuses.

La gestion de votre budget

Autre point fort : des comptes bien gérés, qui rassurent les organismes de crédit et les inciteront à répondre favorablement à votre demande de financement.

Préparez bien votre dossier car votre taux d'endettement sera examiné avec attention tout comme votre taux de charges, votre épargne, votre reste à vivre ainsi que vos découverts.

Votre âge

Vous êtes un jeune actif de moins de 30 ans ? Conscient qu’un primo accédant en début de carrière professionnelle n’a pas encore eu le temps de constituer de fonds propres, votre banquier se montrera plus enclin à vous octroyer un crédit sans apport. 

Achat immobilier sans apport : comment acheter sa première maison ?

Si aucune loi n’impose à l’emprunteur d’avoir un apport personnel, obtenir un crédit à 110 % relève désormais du défi, compte tenu des nouvelles règles évoquées ci-dessus.

Ces nouvelles contraintes ont pour effet de diminuer les chances d’obtenir un prêt à l’accession sans apport, notamment pour les ménages modestes. Pour faciliter leur accession à la propriété, certaines banques proposent d’utiliser les prêts aidés comme prêts constitutifs d’apport personnel. 

Ces aides, accordées sous conditions de ressources, serviront alors d’apport. Cette alternative au prêt à 110 % a l’avantage de permettre aux souscripteurs éligibles d’emprunter sans épargne personnelle et de réduire le coût total de leur projet immobilier.

  • Le prêt à taux zéro : sans intérêts ni frais de dossier, le PTZ est un prêt venant en complément d’un autre crédit immobilier. Il est accordé sous conditions de ressources aux primo-accédants.
  • Le prêt action logement : également appelé prêt accession, ou prêt patronal, c’est une aide sous forme de prêt à taux réduit, octroyée aux salariés pour l’achat de leur résidence principale
  • La prime accession d’Action Logement : comme le prêt patronal, c’est une subvention accordée par l’organisme Action Logement. Elle est versée sous conditions de revenus pour l’achat d’une résidence principale neuve, ou d’une construction.

Enfin, les collectivités territoriales et les caisses d’allocations familiales accordent aussi des aides à l’accession qui peuvent constituer un apport personnel.

En plus des aides de l’État, acheter à un marchand de biens peut se révéler très intéressant. Grâce à ses opérations de valorisation immobilière, les marchands de biens du réseau Immerialys pourront vous proposer des offres très attractives. (Lien vers l’article « acheter à un marchand de biens » ?)

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